住宅ローンが残っていても担保にできる？

住宅ローンが残った不動産を担保にして借りたい場合、担保にしてくれる所としてくれない所があり、その中でも借りれるケースと借りれないケースがあります。

借り先を選べば第二抵当でも貸してくれる

まず大前提として、借り入れ先が銀行以外になります。
住宅ローンが残った不動産を担保にして融資を受ける場合は『第二抵当の不動産担保ローン』となりますが、銀行ではこの第二抵当での融資には対応していないからです。
第二抵当以下では万一債務者の返済が滞った際に、必ずしも弁済を受けられるとは限りません。そのため、リスクを避ける銀行では融資対象にしてくれないのです。

預金業務を行わない貸金業者を一般的に『ノンバンク系』と呼びますが、融資の資金が預金者の預金ではないため、銀行よりは柔軟に対応してくれます。
そのためノンバンク系の融資会社の中では、第二抵当でも融資に応じるところもあるのです。

担保力がないと判断されるケース

築年数が浅いものは経年劣化も少なく評価額も高い傾向です。しかしいくら評価額が高くても、住宅ローンの返済が全く済んでいない状態ではまず担保にはできません。

たとえば購入額が5000万円で現在の評価額も5000万円の不動産を持っているとします。しかしローン返済は1年分（280万円）しか済んでいません。
280万円分は担保としての余力があるのでは？と思われるかもしれませんが、このケースでは9割以上返済が済んでいない状態ですし、まず借りれないでしょう。

また返済が残り半分などある程度済んでいる場合でも、建物の経年劣化や地価の下落によっては現在の評価が低くなり、担保としての余力はないと判断されてしまうこともあります。

第二抵当で借りれるケース

当時4000万円で購入した不動産があり、残りの返済額があと300万円ほどだとします。現在の評価額が2000万円あるとすれば、1700万円分の担保としての力を持った不動産ということになります。
この不動産で1700万円満額借りれる訳ではありませんが、相場でいえば最大で約1200万円ほど借りれる可能性があります。

住宅ローンが残っていても借りれる不動産担保ローン